par Kim Khmer 
Le Cambodge continue d’attirer les investisseurs et les expatriés qui cherchent une destination abordable avec un fort potentiel de valorisation. Les appartements en condominium offrent une entrée simple sur le marché immobilier local, surtout à Phnom Penh, Siem Reap ou Sihanoukville. Les prix restent attractifs par rapport à d’autres pays d’Asie du Sud-Est, tandis que la croissance économique et le tourisme soutiennent la demande locative. Ce guide explique clairement les règles, les prix actuels, les étapes à suivre et les points de vigilance pour mener à bien un projet d’achat d’appartement au Cambodge.
Pourquoi le Cambodge séduit les acheteurs étrangers
Le pays affiche une croissance régulière autour de 5 % par an. Les infrastructures se développent rapidement avec de nouveaux aéroports, routes et ports. De nombreux expatriés et touristes cherchent des logements modernes, ce qui crée une demande locative stable. Les appartements génèrent souvent des revenus intéressants grâce à la présence d’Asiatiques, d’Européens et de travailleurs étrangers.
Une qualité de vie appréciée
Phnom Penh propose un mélange de modernité et de tradition avec des quartiers animés, des restaurants internationaux et une vie nocturne active. Siem Reap reste la porte d’entrée des temples d’Angkor, tandis que Sihanoukville attire ceux qui préfèrent le bord de mer. Le coût de la vie reste modéré, ce qui permet de vivre confortablement avec un budget raisonnable.
Des perspectives de plus-value à moyen terme
Après une période de réajustement en 2025, le marché montre des signes de reprise en 2026 grâce aux projets d’infrastructures. Les quartiers en expansion comme le sud de Phnom Penh ou l’île de Norea bénéficient d’une meilleure accessibilité et attirent les promoteurs.
Les villes les plus demandées pour un achat
Chaque destination correspond à un profil différent d’investisseur. Le choix dépend de vos objectifs : résidence principale, location longue durée ou rendement touristique.
Phnom Penh, la capitale en pleine effervescence
La ville concentre la majorité des projets de condominiums. Les quartiers BKK1, Russian Market et le sud près du nouvel aéroport Techo offrent une bonne liquidité. La demande locative provient des expatriés et des familles cambodgiennes aisées. Les immeubles récents proposent piscine, salle de sport et sécurité 24h/24.
Siem Reap, entre tourisme et tranquillité
La proximité des temples attire une clientèle internationale. Les appartements plus petits se louent bien aux visiteurs en court séjour ou aux travailleurs du secteur touristique. Les prix y restent inférieurs à ceux de la capitale, avec un potentiel de croissance lié à la reprise du tourisme.
Sihanoukville, l’option bord de mer
La ville côtière séduit pour les résidences secondaires ou les locations saisonnières. Les projets près des plages de Sokha ou Otres proposent souvent des vues sur la mer. Le marché reste plus accessible, même si la concurrence chinoise a ralenti après 2025.
La réglementation pour les étrangers
La loi cambodgienne distingue clairement les biens. Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain ou de maison individuelle en pleine propriété. En revanche, les appartements en copropriété suivent des règles précises.
Le strata title, la solution légale pour les condominiums
Depuis 2009, le titre strata permet aux étrangers d’acheter un appartement à leur nom propre à partir du premier étage. Les étrangers peuvent détenir jusqu’à 70 % des unités d’un même immeuble, à condition que 30 % restent aux mains de Cambodgiens. Le rez-de-chaussée est réservé aux nationaux. Ce système garantit une pleine propriété sécurisée et transmissible.
Les alternatives pour d’autres types de biens
Pour un terrain ou une villa, il faut passer par une société locale avec au moins 51 % de parts cambodgiennes ou un trust. Ces options demandent un accompagnement juridique sérieux. Le programme Cambodia My 2nd Home facilite aussi l’obtention d’un visa long séjour en cas d’investissement minimum de 100 000 dollars dont une partie en immobilier.
Les prix du marché en 2026
Le marché reste accessible malgré une légère correction en 2025. Les prix varient selon la ville, la qualité de construction et les équipements.
| Ville | Prix moyen par m² (USD) | Prix approximatif pour un studio de 50 m² (USD) |
|---|---|---|
| Phnom Penh | 2 000 à 2 800 | 100 000 à 140 000 |
| Siem Reap | 1 500 à 2 200 | 75 000 à 110 000 |
| Sihanoukville | 1 200 à 2 000 | 60 000 à 100 000 |
Ces fourchettes concernent des biens neufs ou récents avec prestations correctes. Les projets haut de gamme dépassent parfois 3 000 dollars le mètre carré dans les meilleurs emplacements de Phnom Penh.
Les étapes pour réaliser votre achat
- Identifier les projets via des agents locaux ou des plateformes spécialisées et organiser des visites sur place ou virtuelles.
- Vérifier le titre de propriété auprès du ministère du Cadastre et confirmer que le promoteur respecte le quota de 70 % pour les étrangers.
- Signer un contrat de réservation avec un dépôt de 10 % maximum et une clause de dédit claire.
- Confier l’audit notarial à un avocat indépendant pour examiner les documents, les plans et les permis de construire.
- Procéder au paiement final et à l’enregistrement cadastral dans les six mois pour obtenir le titre définitif.
Le processus complet dure généralement entre trois et six mois si tous les documents sont en ordre.
Budget, frais et fiscalité
Prévoyez 4 % de droits de mutation sur le prix d’achat pour l’enregistrement. Les frais de notaire et d’agence ajoutent environ 1 à 2 %. Au total, comptez 5 à 7 % de coûts annexes. Les revenus locatifs supportent une retenue à la source de 10 % pour les résidents fiscaux et 14 % pour les non-résidents. Aucune taxe sur les plus-values n’existe actuellement. Les banques locales proposent des prêts à 8-12 % d’intérêt, souvent avec un apport de 30 à 50 %.
Comment obtenir un bon rendement locatif
Les rendements bruts tournent entre 5 et 8 % selon la localisation et la gestion. Un studio bien placé à Phnom Penh se loue entre 400 et 600 dollars par mois. Les appartements meublés près des zones d’affaires ou touristiques trouvent rapidement preneurs. Une bonne gestion locative via une agence locale maximise l’occupation et limite les périodes creuses.
Les points de vigilance avant de signer
La qualité de construction varie d’un promoteur à l’autre. Privilégiez les entreprises ayant déjà livré des projets sans retard. Évitez les titres soft ou les promesses verbales. Un avocat spécialisé en droit foncier cambodgien reste indispensable pour sécuriser la transaction. Vérifiez aussi les charges de copropriété et les règles de l’immeuble concernant la location courte durée.
Le marché cambodgien offre encore des opportunités réelles en 2026 pour ceux qui préparent leur projet avec rigueur. En suivant ces étapes et en s’entourant des bons professionnels, acheter un appartement au Cambodge devient une opération accessible et potentiellement rentable sur le long terme.